“Nos últimos 20 anos, os concelhos de Lisboa e do Porto perderam tantos habitantes quanto todos os outros concelhos do país em regressão demográfica”


(http://www.youngreporters.org)

“Nos últimos 20 anos, os concelhos de Lisboa e do Porto perderam tantos habitantes quanto todos os outros concelhos do país em regressão demográfica. E para onde foram esses habitantes? Para os subúrbios, que não param de crescer. Para dar resposta ao crescente desiquilíbrio das cidades, o Governo está a lançar um pacote legislativo e uma nova geração de planos de ordenamento do território que procuram a regeneração das áreas em decadência nos centros urbanos e prometem a contenção na expansão das áreas urbanas e da construção junto à costa.”
(…)
“com aposta na revitalização dos seus centros [das cidades], o crescimento dos subúrbios será contido e a rede urbana contará com um maior peso das cidades médias.”
(…)
“João Ferrão, secretário de Estado do Ordenamento do Território e das Cidades, que coordena estas políticas, considera que o País tem sofrido um duplo esvaziamento. É que não são só as áreas do interior que perdem população. Nos perímetros urbanos das grandes cidades, há áreas vazias e abandonadas.”
(…)
“Além dos ganhos na recuperação do nervo urbano de cidades como Lisboa ou Porto, a prazo, João Ferrão, que, antes de ir para o Governo, era investigador do Instituto de Ciências Sociais da Universidade de Lisboa, prevê uma diminuição dos movimentos diários entre a cidade e os subúrbios”
Este estranho fenómeno que é o do ermamento simultâneo do centro das nossas cidades e do esvaziamento do interior rural do País indica claramente o que se está a passar não só na nossa sociedade, mas na maioria das sociedades ditas ocidentais: um peso exagerado e pernicioso do sector imobiliário sobre a demais economia, dita “real”. Se as grandes cidades e até as ditas “cidades médias” se tornam em frutos onde só resta a casca periférica e onde o novo fenómeno do “êxodo urbano” empurrou a população para as periferias isso deve-se ao inflaccionamento irreal e desporporcionado do preço das habitações e dos escritórios nos centros urbanos. Assistimos a este fenómeno de desertificação em Lisboa, com grande evidência na Baixa Pombalina e de idêntica forma no Porto e em Coimbra… As habitações e os escritórios – a preços mais acessíveis – deslocam-se para a periferia enquanto cidades como Lisboa perdem mais de 100 mil habitantes em 10 anos…

Por isso, nada a dizer cobtra este projecto do Secretário de Estado… Não vejo é nestas boas intenções os meios ou a vontade política realmetne necessárias para inverter esta doença que está a consumir o nosso país… A especulação imobiliária continua galopante nas zonas mais caras de Lisboa e das grandes cidades – apesar da estagnação de preços nos últimos anos – e ainda não há medidas que determinem um preço máximo por metro quadrado nas zonas mais esvaziadas… Necessárias porque o “Mercado” não está a funcionar, como prova o estado de ruína evidente de tantos prédios em tantas avenidas e ruas “nobres” lisboetas… Falta ainda imposição de medidas efectivas que atraiam os jovens dos subúrbios para o centro, preenchendo todos aqueles fogos (100 mil em Lisboa) que se sabe estarem devolutos à muitos anos… Falta que a Câmara saia da sua sonolência e confisque aos seus supostos proprietários as habitações que estes deixam arruinar na vã esperança de uma vez consumida a ruína possa vender o terreno para construção… Falta reduzir o campo de manobra para estes verdadeiros intermediários inuteis que são as “agências imobiliárias”, que não contribuem com Valor para nada no processo de compra e venda imobiliários e que cobram taxas relativas imorais a uma venda, onde os custos são fixos, e onde, consequentemente, se deviam cobrar “taxas de serviços” fixas, não relativas. Um detalhe que contribui evidentemente para uma elevação dos preços finais dos imóveis.

Enfim, falta fazer muito, além de exprimir apenas intenções… Veremos é se este Governo se fica agora por aqui.
A partir de um artigo de Pedro Miguel Madeira
Fonte: Público, 20 de Agosto de 2007

Categories: A Escrita Cónia, Política Internacional, Política Nacional, Portugal, Sociedade Portuguesa | 7 comentários

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7 thoughts on ““Nos últimos 20 anos, os concelhos de Lisboa e do Porto perderam tantos habitantes quanto todos os outros concelhos do país em regressão demográfica”

  1. Golani

    Necessárias porque o “Mercado” não está a funcionar, como prova o estado de ruína evidente de tantos prédios em tantas avenidas e ruas “nobres” lisboetas

    como é que podes culpar o “Mercado” se a culpa desta situação foi a politica das rendas congeladas imposta pelo Estado pós-25 Abril !?

  2. Interessante. Não fazia a minima!

  3. CARO QUINTUS: “””peso exagerado e pernicioso do sector imobiliário sobre a demais economia,”””

    A resposta está aqui. Especialmente a partir da altura em que as “Eras” e as “Century 21” passaram a manipular os preços de mercado e o próprio mercado quer de compra quer de arrendamento. E a coisa só vai piorar, não melhorar.

  4. Golani

    um correcção ao meu comentário anterior: o congelamento das rendas já vinha do tempo Salazar

  5. Golani

    As Derrocadas e a Mão Invisível

    Ou a Vingança do Mercado

    Adam Smith escreveu há quase dois séculos e meio que os agentes económicos, funcionando em mercado livre, “ao tentarem satisfazer o seu próprio interesse promovem, frequentemente, de uma maneira mais eficaz, o interesse da sociedade, do que quando realmente o pretendem fazer. Nunca vi nada de bom, feito por aqueles que se dedicaram ao comércio pelo bem público”. Esta frase é lapidar: aqueles que tentaram, julgando servir o bem público, constranger ou impedir, o livre funcionamento do mercado, criaram situações de muito maior injustiça social e muito mais ineficientes e dispendiosas para o bem público e para toda a comunidade em geral, do que se não o tivessem feito.

    Foi o que aconteceu com o mercado do arrendamento urbano. A legislação que, durante o Estado Novo, regulamentou o congelamento de rendas em Lisboa e Porto foi feita com as melhores das intenções de justiça social e de protecção à habitação. Essa legislação e esse congelamento mantiveram-se, apesar do aumento da inflação iniciado no período marcelista e tornado galopante após o 25 de Abril, sempre com a melhor das intenções sociais. O congelamento das rendas era uma das muitas vacas sagradas do pensamento social português.

    Em meados dos anos 80 acabou o congelamento e as rendas puderam subir, mas sempre abaixo da inflação, excepto para os contratos mais antigos, onde foram permitidos reajustamentos ligeiramente superiores. Em valores reais, as rendas continuaram a descer. Tudo isto com as melhores e mais sagradas intenções de benemerência social.

    Mas não foram só as rendas habitacionais que escaparam às regras do mercado. As rendas comerciais foram tratadas da mesma forma. A nossa justiça social e a ânsia de dar esmolas aos mais pobrezinhos, que presidiu a esta legislação, encarregou os senhorios, contra vontade destes, de subsidiarem, ao longo de décadas, a actividade comercial: lojas, escritórios, etc.. Portanto, em Portugal, rendas comerciais não são um factor de produção: não passam de uma potencial fonte de extorsão praticada pelos senhorios a que o Estado deve pôr cobro, intervindo no mercado do arrendamento comercial.

    Toda esta filantropia social de que o Estado encarregou os senhorios teve um efeito absolutamente perverso: a degradação do parque habitacional, a ruína dos centros históricos de Lisboa e Porto e, em menor grau, das restantes cidades do país, a inexistência de um mercado de arrendamento eficiente, a opção pela aquisição de casa própria e o endividamento exponencial das famílias para o conseguirem. No caso do comércio verificou-se o que já se sabia de outras actividades produtivas: uma política cega de subsídios retira incentivos à modernização. Assim sendo, o comércio dos centros históricos foi perdendo qualidade relativa, cristalizou, e perdeu mercado face ao comércio menos central e com maior mobilidade e aos grandes espaços. A degradação da qualidade da actividade comercial nos centros históricos tem igualmente concorrido para a ruína destes e para a sua desertificação.

    Ora aqui está como a regulamentação do mercado, estabelecendo preços que não correspondem aos equilíbrios que se formariam pelo seu funcionamento normal, e a manutenção dessa situação ao longo de décadas, conduziu à ruína dos centros históricos das cidades, à derrocada dos prédios antigos, ao excessivo endividamento das famílias, à dificuldade prática de uma reforma fiscal moderna do património e à absoluta injustiça social, onde as gerações mais antigas têm casas de rendas irrisórias, enquanto os mais novos têm um ónus terrível em despesas de habitação; onde os senhorios dos prédios antigos estão descapitalizados, sem capacidade de intervirem na reabilitação dos seus prédios e à mercê de qualquer intempérie que lhes pode causar prejuízos que eles não têm capacidade de suportar, enquanto os senhorios de áreas mais recentes têm rendimentos incomparavelmente superiores, com custos muito menores e com uma punção fiscal proporcionalmente mais benévola.

    A perversão do sistema é total. Muitos dos prédios em risco de derrocada nem sequer têm senhorios conhecidos. Quem consta do registo das Conservatórias já não existe e os herdeiros nunca reclamaram a herança porque provavelmente o Imposto Sucessório seria muito superior ao valor dos imóveis. Aliás, muitos dos prédios em ruína têm um valor real negativo. Há 3 ou 4 anos um grupo escocês quis adquirir o Palácio Rosa, na zona da Mouraria, para aí construir um hotel de «charme». O vereador António Abreu ficou indignado quando os escoceses lhe disseram que o imóvel tinha um valor real negativo. Como se lhe tentou explicar depois, os escoceses tinham, tecnicamente, razão, pois o que custaria a reabilitação daquele imóvel e espaços adjacentes nunca seria recuperado qualquer que fosse a posterior utilização dada ao Palácio.

    O único mercado que funciona neste ambiente que o Estado perverteu, é o mercado paralelo. Inquilinos que pagam rendas ridículas, subalugam por «preços de mercado» e exigem obras aos senhorios (quando estes existem); estabelecimentos comerciais que fazem trespasses avultados a pretexto de usufruírem de rendas baixas ou, mais recentemente, em face de algumas restrições nos trespasses, fazem cessão de quotas (a firma mantém-se mas os donos são outros), operação que nem sequer têm que comunicar ao senhorio.

    O Estado, ao intervir décadas a fio, no mercado de habitação, distorceu completamente o funcionamento dos mercados de arrendamento e de construção.

    No mercado de arrendamento já se resumiram as calamidades sociais a que esta legislação iníqua, cheia de boas intenções filantrópicas, conduziu. Mas o mercado de construção em Portugal também foi enviesado. Contrariamente aos restantes países europeus, o investimento em reabilitação urbana em Portugal é baixíssimo. Há pouca experiência nessa matéria no nosso país e os construtores civis fogem de a fazer porquanto não têm qualificações adequadas e têm receio de concorrer à execução desse tipo de obras, pois como não têm domínio dessa área, podem estar a fazer orçamentos ruinosos.

    E não há mercado de recuperação de imóveis, porque os investimentos na reabilitação urbana não têm viabilidade financeira visto as rendas praticadas não permitirem o retorno do investimento. É falso que o custo das obras possa ser incorporado nas rendas através de uma taxa de retorno de 8% ao ano. Apenas as obras para além das consideradas obrigatórias em termos de beneficiação e conservação se inscrevem naquela condição. Mas em qualquer dos caso os senhorios dos imóveis degradados, na sua quase totalidade, são idosos, estão descapitalizados e não têm possibilidades nem financeiras nem de qualificação para empreenderem quaisquer obras de vulto. Reabilitar um edifício em adiantado estado de degradação custa mais e é mais complicado que construir um edifício de raiz.

    Por outro lado, reabilitar edifícios antigos e manter as tipologias existentes é insensato. As divisões não têm as áreas mínimas obrigatórias; as instalações sanitárias ou não existem ou são inadequadas; etc.. Não faz sentido reabilitar um edifício e manter tipologias impróprias para as necessidades actuais de habitação. Portanto toda a ocupação e organização do espaço teriam que ser revistas. Mas como compaginar isso com o realojamento futuro dos inquilinos existentes? Aumentar a área de construção? Mas isso implicaria aumentar as cérceas, o que pode não ser possível pelo RGEU e pelas disposições camarárias. E como é que o senhorio, ou a entidade que pretende reabilitar, consegue resolver estes problemas em face dos constrangimentos actuais?

    Nesta situação absolutamente perversa, cada vez que há uma derrocada, procura-se encontrar bodes expiatórios: os senhorios (que às vezes nem existem); as Câmaras, que frequentemente não têm capacidade legal de intervirem ou, se têm, o que há a fazer é de tal monta, que não têm dinheiro suficiente; etc. Mas os culpados somos todos nós, na pessoa do Estado português. E às vezes quem tem ganho com a situação são aqueles que depois mais esbracejam e gritam frente às câmaras de TV.

    Está prevista uma nova lei do arrendamento urbano. Não me posso pronunciar porque desconheço o seu conteúdo. Espero apenas que quer os lobbies das corporações comerciais, quer os ícones da filantropia social não conduzam os legisladores a situações dúbias, em que apenas mudem as vítimas e os beneficiários, mas o mercado continue sem funcionar.

    Publicado por Joana às agosto 5, 2004 08:55 PM

    Semiramis

  6. Golani: Adam Smith viveu há 200 anos.
    Não agora.

    Quanto ao texto é engraçadissimo e muito giro, mas apenas é um mito urbano que tem sido cultivado de há 30 anos para cá, que, lamentavelmente , falha em explicar porque é que em dezenas de milhares de condomínios privados onde os indivíduos proprietários deles/os agentes económicos prosseguem o seu interesse económico próprio para bem da sociedade APESAR DISSO deixam alegremente degradar propriedade própria.
    Como aliás se pode ver na generalidade das localidades dos subúrbios de Lisboa até Sintra.

    A conversa das rendas, e dos pobrezinhos dos senhorios de Lisboa é um peditório para o qual já dei.

    E francamente vir citar Adam Smith para resolver problemas actuais parece-me uma pouco fora de jogo.
    Há 200 anos atrás não existia democracia representativa, e a mortalidade era de 30 ou 40 por mil. Não existiam imobiliárias globais à escala planeta terra ligadas as suas sucursais por computadores a transmitir preços À velocidade do milésimo de segundo e a reduzirem assimetrias de informação dentro de um mercado, nem existia a possibilidade a açambarcamento de imobiliário que existe por parte das actuais jogadoras de mercado.
    Se os senhorios estão na merda por causa das rendas baixas, vendam.

    Cut the losses não é isso que se diz no mercado bolsista ?
    Ou o “cut the losses” capitalista já não deve ser aplicado a senhorios? Só a inquilinos?

    E quanto à conversa dos jovens , coitadinhos que vivem nos subúrbios, também é um bom peditório esse. Os neoliberais tem uma boa solução: terminem com os contratos a prazo e regimes de recibos verdes e paguem salários mais altos e imediatamente teremos dezenas de milhar de candidatos a quererem regressar a Lisboa para viver.
    Ninguém sai de Lisboa por vontade, apenas porque não tem condições económicas para lá viver.

    E não há mercado de recuperação de imóveis PURA E SIMPLESMENTE por causa da total ineficácia dos privados. Nada mais.

    E quanto à conversa da tipologia não poder ser mantida isso é uma grande treta.
    Quer dizer, eu agora como contribuinte teria que pagar mais impostos para alterar tipologias urbanas porque elas não podem ser mantidas, ao mesmo tempo que a propriedade delas não é minha mas sim de senhorios – proprietários privados que não fazem obras , nem vendem?

    Para se fazer alterações em tipologia urbanas no porto em em Lisboa dessa monta só o Estado o pode fazer e tem dinheiro para uma empreitada desse estilo. Para o estado ficam os ossos para os provados depois da merda ter sido limpa fica a carne?
    Obrigado, já temos 10 estádios de futebol e uma expo para sustentar.
    Não obrigado.

  7. paula

    Fiz um estudo recente em que se considerava tudo o que é suburbios de lisboa tudo ao redor da grande lisboa como foi dito num jornal à pouco tempo. ou seja exemplo Margem sul, assim como sintra inclusive

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